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城市综合体租金定价策略,测算方法(含租金数据)-中国零售平台
一、如何做好租金价格定位?
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此,不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度,从而使品牌可以扩大市场份额,提升知名度,获得更多的利润。
2、如何进行租金定位?
要做好租金定位,最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平向往神鹰原唱。首先,商圈业态分布不是均衡的。其次钱串子花图片,商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系,同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素;二是预期经营状态。
案例1:苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路
① 区域租金水平:项目1.5公里范围内商业租金价格;
② 类比项目:根据项目定位,参考类比项目;
③ 行业租金承受能力:结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验,对租金价格进行合理把控;
④ 项目地理位置、发展前景:项目是否面临重大利好变化,如交通、城市规划等。主要商务方案
① 主力商家:对主力店,傅小芸品牌形象较好商家,采取低条件租赁,如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险;对规划业态中部分较聚人气业态,如美食广场可自营。
② 小商家:小商家有从众心里,在主力店已引进的基础上骚鸡公,可适当拉高小商家租金,提升开发商整体经济效益。
③ 租赁年限、免租期:一般业态控制在2-3年;餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营,对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持,避免商家出现免租期后弃租的现象。
④ 履约保证金:一般商家2-3个月,中大型商家在3-6个月以内。


租金参考1

租金参考2



(租金图表:商业地产精选指望造句,转载于百度文库)
案例2:商城租金定位策略
租金招租者投资收益的主要来源,其定价高低直接影响投资回报率的高低,但由于商业地产的特殊性,租金不仅考虑投资回报,还必须考虑众多因素,使各利益相关方均能实现比较理想的预期,达到一种平衡。
在众多租金定位方法中,本案例采用固定租金加可调租金的方法,即
测算租金=固定租金+可调租金
其中,固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况,其中包括:本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。二、租金调研报告怎么做李炫君?
租金如何定?制定标准从何而来?周边的竞争项目的租金水平是怎样的?商圈整体发展规划是什么?目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来,在此给大家推荐几个具有代表性的租金调研案例,分享租金调研报告的整体思路和实施方法。

案例1:
深圳华润万象城租金调研与策划报告

整个调研报告非常专业而全面,具体内容从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析,深圳市主要商业旺区(商圈)分析。对五大竞争对手(地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场)进行详细、深入的调查分析,调研要点:项目位置、规模、招商条件(报价)、每层商户组合;并从这五家商场中,每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户,调查其具体租赁条件,以供参考。
通过对目标商场案例租金水平对比分析,以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等猛虎教师,深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议,本案的市场定位:商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订,最终确定本案各楼层的租金方案。
案例2:
天津银河国际购物中心租金调研报告

本案首先从天津零售商业分布情况开始,从城区商业物业存量及新增供应量,到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析萧慧文,总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。
同时,对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式,推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金,并制定同一楼层店铺租金定价依据;以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。三、租金测算方法
示范1:营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样,角度不同,采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径:
① 实地调研;
② 网络查询;
③ 与第三方公司合作;
④ 通过营业额进行反推(此方法较为准确,适用于调研难度较大的大型商场租金估测);
⑤ 经验数据:针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小,且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研;针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。
示范2:
购物中心商业预算、楼层租金分解说明
每个楼层的月租金总额的测算公式为:
1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比)/12(其他楼层以此法类推)每个楼层的每月/元/㎡,测算公式为:
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式:每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积(其他楼层以此类推)
优劣商铺的单价制定:
在平面图上根据楼层中的区位,人流量标出商铺的优劣(以ABCD区分),据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低(计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算),但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
示范3:购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、厂商承受能力,购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法:
租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利纵宠天下,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前,通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。投资收益分析法:以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平,该方法仅作参考,不作推导。项目成本定价法:以项目的投资成本为基初识恶魔法术础,按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本,所以该方法未能运用,需要开发商自行测算
示范4:租金建议及收益预算
租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异,现就上述因素综合分析如下:
楼层因素
包括两方面,有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素,亦有极少数商业项目无楼层差价(例如女人街开盘时),用以鼓励销售,造成抢购之现象,进而积累业主信息,同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价,一般而言,以一楼为基准,每上升(下降)一个楼层,其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。
配套组合因素
本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺(店中店)形式,则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价
商业业态因素
此计算方法也称浮动租金法,按照传统百货的作法,不同商业业态采取不同的抽成比率,同样,此方法也可于租赁形式中借鉴,一般算法为:单位面积(每平米)每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。
项目租售建议
目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式:自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等,资料中对此进行了逐一展开分析。四、名企项目租金明细
上海正大广场业态品牌租金明细

正大广场的租金状况:其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米,非主力店的固定租金为160~700元/月/平方米不等。在非主力店中,服装服饰类的固定租金为580~620元/月/平方米,生活精品类的固定租金为420~450元/月/平方米,餐饮美食类的固定租金为290~320元/月/平方米。
资料中以表格的形式,分别从业态、租金模式、固定租金(元/月/平方米)、扣率进行了非常详细的介绍,每一个品牌的租金信息均涵盖其中。
北京6大知名购物中心租金水平
本资料介绍了北京西单大悦城、北京蓝色港湾国际商务区、北京apm商场、嘉茂(西直门)购物中心、北京富力广场、北京新中关购物中心6大知名购物中心的租金情况。

分别从单层建面、业态定位、代表品牌、单店面积、租金价格、扣率做了表格式统计,同时,对每个项目所在商圈、业态组合和定位等方面做了优劣势分析。
深圳10大知名购物中心租金水平
资料中介绍了华润万象城、COCOPARK、海岸城、益田假日广场、京基百纳广场、保利文化广场、嘉信茂广场、金光华、怡景中心城、花园城中心10大购物中心的租金水平,从项目所在区域、商业建筑面积、从负一负二层到五层贾云哲身高,明确罗列了租金价格。

其租金水平为平均租金参考落跑王妃,以零售为主。部分服饰类、品牌专卖租金扣点18-25%,餐饮品牌连锁店扣点5-12%。
最新行业数据篇
北京4大知名购物中心租金明细
北京西单大悦城
项目档案
地址:北京市西城区西单北大街131号
所属商圈:西单商圈(直辖市市级商圈)
开业时间:2008年2月1日
占地面积:16073㎡
总建筑面积:20.5万㎡
商业建筑面积:11.5万㎡
商业楼层数量:B4-F11
物业组成:贩物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼
开发商:北京新奥西郡房地产开发有限公司
投资商:中粮集团
建筑设计:新加坡CPG有限公司
北京天鸿囿斱建筑设计有限公司
商业顾问:高纬环球
外立面及室内商业设计:美国思亚国际集团
停车位数量:1000个
业态占比
零售服饰类站77%、餐饮类站13%、服务类站10%
租金明细


项目优势
1.西单大悦城,地处北京市核心商圈西单商业区内商业氛围较浓重,出行、休闲、娱乐及购物十分方便。
2.品牌组合、较为领先有多个品牌在其设立中国或北京的旗舰店。自身定位 选择与周边知名百货错位经营利用自身体量较大的优势异化竞争,引进了H&M、GAP、优衣库、ZARA等目前知名度较高的流行走量品牌服饰作为主力店。
3.客流较大,没有过于明显的周末、平日人流区分。
4.区别于周边传统百货店拥挤的购物环境,每个楼层都有主题休闲区。
项目劣势
1.周边商业过于密集渡狸卍里。
2.在传统百货进行促销活动时jq是什么意思,部分品牌销售会直线下滑。
3.购物中心化妆品较少。
北京apm商场

项目档案
地址:北京市东城区王府井大街138号
所属商圈:王府井商圈(直辖市市级商圈)
开业时间:2008年2月1日
总建筑面积:13万㎡
商业建筑面积:9万㎡
商业楼层数量:B1-F6
物业组成:购物中心、甲级写字楼
开发商:香港新鸿基集团
停车位数量:800个
租金明细


项目优势
1、交通地理位置优越,紧邻长安街王府井鹰王宠妻。
2、业态齐全,打造一站式消费理念。
作为中国第一街的王府井,和王府井商圈核心的首位商场,GAP中国首家复式旗舰店,ZARA也把在中国的第一个三层铺面的复式旗舰店选在这里,更有亚洲最大的复式旗舰店NIKE Beijing等,拥有5家最具特色和独有性的国际大牌复式旗舰店。
项目劣势
1、周边商业过于密集,对于该项目的竞争较大。招商满租率不高,客户可选择性目前还是不很多洛甫简历。
2、楼层过高,楼上,地下较冷清。
北京嘉茂(西直门)购物中心
项目档案
地址:北京市西城区西直门外大街1号
所属商圈:西直门商圈
开业时间:2007年10月13日
总建筑面积约29万平方米
商业建筑面积:89000㎡
商业楼层数量:B1-F6
物业组成:购物中心、甲级写字楼
投资商:嘉茂集团
停车位数量:2000个
租金明细

项目优势
项目区位优势巨大,紧靠地铁交汇站及公交车站,商圈内坐落多家学府,客流量巨大。项目内各种业态齐全,凸显其一站式的消费理念,其中餐饮业态所占比重超过30%,从而产生了良好的聚客效应。为之后的调整奠定了基础。
项目劣势
该项目的服装品牌有待调整,同比其他项目略显低端,诸如一层品牌LEVIS,TOUGH,二层品牌MIGANO,谜底等。且品牌码放较为凌乱寻龙诀洋子,缺乏合理梳理和调整我的贤者大人。项目整体调性不足钱鹏飞,更多依靠周边的便利交通环境为其带动客流。
北京富力广场
项目档案
地址:北京朝阳区东三环中路55号
所属商圈:国贸商圈(直辖市市级商圈)
开业时间:2008年2月1日
总建筑面积:60万平方米㎡
商业建筑面积:16.7万㎡
商业楼层数量:B1-F6
物业组成:购物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼
开发商:富力集团
停车位数量:1000个
租金明细


项目优势
1、开放商实力较强,能够为项目的长期稳定运营提供保障。
2、项目不仅交通便捷,且地理位置优越。
3、项目周边属老居民区,固定居民非常多,提供了非常稳定的消费群体。
4、晨曦百货对项目的业态起到了很好的补充作用。
项目劣势
1、项目虽然距国贸商圈较近,但自身品牌较为低端,与国贸,新光等商城差距较大嗜血女妖,所以对周边白领人群缺乏影响力与号召力。
2、楼内品牌码放较乱,缺乏统一规划,有待调整。
3、缺乏大型目的性消费场所。诸如影院,超市等,顾客流动性较大王晴川。
(注:因租金随着诸多因素有不可控调整,此份资料仅供参考)
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